土地使用权会免费延期吗？土地使用权到期了该怎么办？

温州的一起关于土地使用权的问题议论纷纷，土地使用权续费让很多业主头痛。土地使用权会免费延期？土地使用权到期了该怎么办？

土地使用权会不会免费延期

据媒体报道，今年3月，温州市民王先生买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子总价才65.8万元。对此，温州市国土局回应称，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但"自动续期"该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道"收取几十万元出让金才能续期"是对信息的误读。此事引发了“土地期满如何续期”问题的热议。

截止21日14时，共计23,848人参与话题讨论。83.91%的网友表示没有遇到过土地出让期限已满的情况，遇到的仅为8.18%。另外84.12%的网友认为土地期满不应该缴纳土地出让金续期，14.07%的人称应缴纳，但不应太高。

4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会发文称：深圳市规划和国土资源委员会决定，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价款。

而自温州土地使用年限到期的事件迅速发酵以来，多名学者认为《物权法》第149条第一款规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，“自动续期”即无条件续期，不需要补交费用。

但对此意见，温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”，并声称“此举会造成国有资产的流失”。

多名土地使用权到期的业主表示，能够接受续交土地出让金，但不能太高，其中一位业主表示：“如果按照此前鹿城区国土分局下属的评估机构的评估结果，需要缴纳接近目前房价三分之一的土地出让金，我绝对不会交。”这名业主直言，希望仍能按照20年前的标准缴纳。

对于业主的诉求，温州市国土局的工作人员指出，20年间温州的土地及楼市价格飙涨，如过仍按照20年前的标准缴纳，对缴纳70年土地出让金的业主不公平，间接否定了这种可能性。

土地使用权到期了该怎么办

虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期？

专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。“土地使用期限规定２０年和７０年，其出让金是不一样的。政府出让２０年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳７０年出让金的业主也是不公平的。”

有专家指出，约定２０年以及没有达到最高限７０年的，首先应当自动续期至７０年，同时补交约定年限与７０年土地使用权期间的出让金差价。

但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

那么，对于７０年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，７０年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。

汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。